Купить квартиру самостоятельно: риски...
У каждого объекта есть своя история, но не все истории бывают «чистыми». Не всегда собственники могут помнить или даже знать историю своего объекта. Узнать полную информацию об объекте и собрать «картинку сделки» воедино может только специалист – риелтер.
В последние время сделки с недвижимостью часто совершаются без участия агентств недвижимости. Поэтому сторонам сделки просто необходимо иметь базовые представления как о механизме сделки, так и связанных с ней рисках. Специалисты группы компаний «Мольнар» подготовили небольшой «ликбез» для наших читателей.
Существуют 2 вида имущественных сделок:
При осуществлении сделок могут возникнуть разные ситуации, которые могут стать основанием для признания сделки недействительной. Вот некоторые из них:
Правоспособность и дееспособность.
Правоспособность – способность иметь гражданские права и нести обязанности.
Дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. К примеру, гражданин состоит на учете в наркологическом и/или психоневрологическом диспансере, и при совершении сделки нет видимых признаков болезни. В таком случае сделку может оспорить, либо признать ее недействительной любое заинтересованное лицо (как физическое, так и юридическое). Однако необходимо понимать, что далеко не всегда человек, страдающий умственным расстройством, находится на учете в подобных заведениях, а если впоследствии будет принято решение о его недееспособности, то оно распространится не только «на сегодня», но и «на вчера». Либо же без видимых на то причин и признаний продавца/покупателя у него может быть опекун. Все это лишает сделку права быть действительной. Специалисты агентства умеют проверять данную информацию и несут за нее ответственность.
Сбор документов. Часто люди не придают значения информации, находящейся в том или ином документе, а также их количеству и порядку сбора. Следует помнить, что каждый документ имеет срок своего действия, и если не успеть вовремя собрать весь «пакет», то придется начинать новый круг. Каждый юридический орган, будь то нотариат, агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ) и т.д. требуют свой перечень документов, что зачастую является огромнейшей головной болью как для продавцов, так и для покупателей. Однако правильно собранная информация и документы предопределяют чистоту и правильность сделки, которую обеспечить может лишь квалифицированный специалист.
Доверенность. Иногда по той или иной причине сделка может совершаться по доверенности. Однако необходимо понимать, что доверенность может быть получена доверенным лицом и без желания на то доверителя (т.е. под принуждением), либо доверитель мог находиться в состоянии, не способном понимать последствия своих действий. Имели место случаи, когда доверенное лицо действовало после смерти доверителя. Такие сделки признаются недействительными, т.к. доверенность прекращает своё действие с момента смерти доверителя.
История квартиры. Бывает, что внезапно может объявиться «затерявшийся» гражданин, имеющий какие-либо права на недвижимое имущество. Иногда при подготовке к продаже игнорируют права даже тех, о которых есть сведения (в армии, отбывают наказание, в длительной загранкомандировке и т.д.), или имеется обделенный скрытый сособственник. Информацию о нынешних титульных собственниках может узнать каждый заинтересованный, однако информация о предыдущих собственниках может быть предоставлена на основании запроса только определенным юридическим лицам. Так, юридические службы агентств недвижимости зачастую проводят целые расследования, которые могут открыть новую для сторон сделки картину и позволить оперативно, а самое главное – своевременно разрешить возникшие в процессе работы вопросы, которые в будущем могут повлиять на возможность оспорить совершенную сделку. Пример: у женщины после расторжения брака при замене гражданского паспорта, отсутствует отметка о браке. При продаже квартиры женщина утверждала, что она приватизировала квартиру одна, будучи уже в разводе.
При проверке истории брака оказалось, что развод состоялся через суд, однако супруги по незнанию недооформили данный процесс в ЗАГСе и официально она с мужем состояла в браке, даже не подозревая об этом. В процессе поисков бывшего супруга, дабы получить от него согласие на продажу квартиры, оказалось, что он умер, а его родители являются наследниками его доли. Таким образом, уже его родители, как наследники, должны были подписать документы на продажу. Согласие на продажу они дали, но не бесплатно. Однако если бы с наследниками не договорились заранее, то, впоследствии, они могли бы оспорить сделку.
Наследство может быть получено:
Закон. По закону существуют несколько очередей наследования. Однако когда один из наследников не поставлен в известность о том, что открылось наследство и возможном его вступлении в наследство, а также когда другой наследник не заявляет о его наличии, это является сокрытием наследника равной очереди. В таком случае неуведомленный наследник, пропустивший срок, может подать исковое заявление в суд на восстановление своих наследных прав. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, срок исковой давности при восстановлении нарушенного права составляет 10 лет с момента, когда обделенное наследное лицо узнало или должно было узнать об этом. Т.е. оспаривание сделки возможно по прошествии десятков лет.
При этом необходимо иметь в виду, что действующее законодательство не обязывает нотариуса принимать меры к обязательному выявлению полного круга наследников.
Завещание. Ни для кого не секрет, что завещание также может быть оспорено. Эта одностороннее волеизъявление, которое чаще всего оспаривается исходя из пункта «дееспособность». При этом необходимо учитывать и такие факторы, как умственная болезнь, наличие нескольких завещаний, право на обязательную долю. При реализации наследственного имущества, необходимо собрать всю информацию, документы, а также тщательно все проверить – и не один раз, дабы создать «подушку безопасности». Так, у матери могло быть трое детей, но свою квартиру она завещала только двум, т.к. третий ребенок не уделял ей при жизни должного внимания, или вёл антисоциальный образ жизни. В итоге двое детей после получения наследства решают продать данную квартиру и поделить вырученные деньги. Но после совершения сделки не упомянутый в завещании третий ребенок обращается в суд с требованием включить его в круг наследников, т.к. является инвалидом, не имеет собственного жилья, живет на съемной квартире и получает заработную плату ниже прожиточного минимума и т.д. В данном случае он может претендовать на обязательную долю в наследстве, и у суда есть все основания удовлетворить его требования и признать его наследником. В этом случае его доля составляет половину от доли, причитавшейся ему по закону (в данном случае это 1/2 от 1/3, что составляет 1/6 от всего объекта).
Предварительный договор. В ряде случаев, когда люди решают сами покупать/продавать квартиру, они договариваются между собой «устно». Но, как говорят, «без бумажки ты букашка». Если нет официально зарегистрированного документа, то, невзирая на всю честность в глазах и хорошие манеры, когда речь идет о приличный денежных суммах в любой момент можно услышать, что таких договоренностей не было. Пример из практики: Человек решил продать свою квартиру, чтобы купить себе новую, побольше. Он нашел покупателя, который действует через агентство недвижимости. Заключили предварительный договор, где зафиксировали стоимость квартиры. Продавец при этом попросил месяц-два для самостоятельной покупки квартиры, чтобы было куда переехать. И вот нашел он квартиру своей мечты, продавец которой является успешным предпринимателем, а значит и человеком слова. Договорились устно о продаже квартиры через месяц, после отпуска предпринимателя. Прошел месяц, цены на рынке выросли, и предприниматель говорит «так и так, цены на рынке выросли, моя квартира тоже стала дороже». Т.е. вышло так, что стоимость покупаемой квартиры увеличилась, а продаваемой – осталась прежней согласно заключенному договору. В итоге самостоятельность гражданина в решении сложного вопроса покупки квартиры привела к значительным потерям. Доверие – доверием, но помните, что не всегда человек слова является человеком дела.
В большинстве своем люди считают, что все достаточно просто: нужно собрать всего лишь «2 справки», разместить объявление о купле/продаже, сговориться с продавцом/покупателем. Конечно, все можно сделать самому и не знать, где притаилась опасность, где на самом деле можно потерять как деньги, так и недвижимое имущество. Поэтому, дабы обезопасить себя, свое имущество и активы, мы советуем обращаться к специалистам.
По материалам газеты «Недвижимость Белоруссии»
|
|
Срочная продажа
Дом
Загородный дом,1,5 км от станции Лужесно (Цена 234 520 р руб.(82000 у.е.) |
Дом
Дом на Стадионной,ул.Чапаева (Цена 140 140 р руб.(49 000 у.е.) |
Дом
Дом с удобствами в районе ул. Володарского (Цена 80 080 р руб.(28 000 у.е.) |
Дом
Таунхаус в пригороде Витебска (Цена 175 885 р руб.(55 000 у.е.) |
|
|